购房合同里你所不知道的那3%

　　大多购房者都会遇到这样的问题，开发商拿出厚厚的购房合同，里面的条款没有细看就得签字，对合同有意见自己也没有办法更改，开发商更不会同意更改合同内容;很多人是先交完首付款才看到合同，那么不签也得签;或者担心再不签下购房合同，这个房子就被别人抢走了。总之，很多人都只能心不甘情不愿地签字，但是，看看下面的例子就知道危害了。

　　案例

　　2013年，卢女士与某开发商签订《商品房预售合同》，购买了一套134.1㎡的三居室，一年后，小区交房时开发商提供的《房屋状况表》里，房屋面积成了141.7㎡，开发商通知业主收房，并告知要先补足多出的7.6㎡的房款才能收房，卢女士不解，明明签订《商品房预售合同》时已经测好的面积，为什么收房时会额外多出这么多?

　　那么关于面积差异的处理合同里有没有规定呢?

　　《商品房预售合同》

　　据查证，房管局统一的《商品房预售合同》范本里，关于“面积确认及面积差异处理“是这样制定的。

　　开发商处的《商品房预售合同》

　　开发商在房管局下载了《商品房预售合同》范本之后，往往要在可改动的地方做一些修改，因此，卢女士与开发商签订的《商品房预售合同》就成了这样：

　　现实中与开发商签订的《商品房预售合同》

　　不难发现，开发商在改动合同时，把第1条“双方自行约定”的前两条里加入了“双方一致同意，本条产权登记面积以实测面积作为标准”、“合同约定面积与实测面积的误差绝对值在3%以内或以外(含本数)，出卖人、买受人双方均按该商品房本合同约定每平方米建筑面积单价计算，多退少补按实结算”的字样。

　　最关键的是将处理办法即“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第____种方式进行处理”中约定为了第“1”种。

　　依据卢女士与开发商签订的合同，就要按照第1条“双方自行约定”的内容，即“以实测面积为标准”、“多退少补按实结算”处理，那么卢女士就要补交多出的7.6㎡的房款。直到这时，卢女士才如梦初醒，一面喊着“这就是霸王条款”，一面还不得不自己吃下这哑巴亏，只怪自己当初签合同时完全没注意到这一点。

　　国家相关规定

　　究竟是不是霸王条款，编者随后查阅了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，发现它在第十四条有这样的规定：

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　可见，卢女士遇到的问题国家有关文件确实做了规定，其中对于实际面积和约定面积存在误差的范围上规定了不同的处理办法，即：误差在3%之内和3%不可请求解除合同，而超过3%则有权解除合同，依据合同里规定的公式：

　　可计算得出，卢女士多出的7.6㎡，面积误差比达5.6%，超过了3%的标准，依照规定的第二条处理办法，买受人也就是卢女士有权解除合同并请求返还已付购房款和利息。

　　但是，由于它的前提条件是“合同没有约定或者约定不明确”，而在卢女士的问题上，合同已有了明确的规定“按实结算”，那么也就不能按照第二条办法处理。

　　业内提醒

　　业内人士提醒我们，购房者在签订《商品房预售合同》时一定要擦亮眼睛看清楚，尤其要注意开发商所制定的“双方自行约定”的部分，因为虽说是双方约定，实际上条约则是开发商单方面制定的，购房者并不参与条约的制定，因此可能会存在一些对于开发商有利而对于购房者不利的条款。因此业内人士进一步建议，在签订合同时最好能请律师办理。